immobilier loi PINEL

qui a déjà investi dans de l'immobilier locatif avec defiscalisation ?
avec quels organismes vous avez travaillé ? promoteurs et financeurs

quelles villes ?

Vos retours ?

Un courtier est venu la semaine dernière, il revient avec des simulations lundi prochain

Moi, en cours d'acquisition (pas encore passé chez le notaire).
Promoteur local, banque habituelle, ma ville.
Il me manque le conseiller en gestion de patrimoine pour monter le dossier, histoire de ne pas me planter et me faire avoir comme un bleu par les impôts.

Fuir COMME LA PESTE les commerciaux (pardon courtiers) qui viennent te vendre du rêve dans un endroit que tu ne connais pas.
Il est IMPERATIF de connaître l'endroit où tu comptes investir, l'état du marché locatif, l'offre et la demande, sinon...
http://www.lefigaro.fr/immobilier/2009/07/24/05002-20090724ARTFIG00378-investissement-locatif-30-000-proprietaires-pieges-.php

Citation :

􏰁 Un prix d’achat trop élevé - On vous proposera presque systématiquement un achat dans une région loin de la vôtre. Et cela, quel que soit l’endroit où vous habitez. Phénomène pour le moins étrange, non ? C’est en fait un excellent moyen pour vous proposer un prix d’achat dont vous aurez du mal à vérifier la justesse sur place, en fonction du marché local... et de la situation de l’immeuble ! Et nous avons là le cœur du piège! L’avantage fiscal, pourcentage du prix, est apparemment plus fort : cela tombe bien, vous vouliez justement beaucoup défiscaliser...

Je te mets l'article cité en entier. Même s'il a été fait à l'époque du De Robien, les arguments restent valables.

http://www.media-sante.com/pdf/patrimoine/SP589.pdf

Steph a raison
Ds amis ont investi avec de soit disant garanties, je n'ai par contre aucune idée de la boîte avec qui ils traitaient, mais le bila. Est catastrophique et ils en sont à des dizaines de Millers d'euros de manque à gagner et un bien invendable ou presque ..
Perso je louais un appartement sur la RP que j'ai fini par revendre qd je suis partie vivre en province
La gestion à distance est improbable
J'ai racheté un appartement à la campagne mais pour du locatif saisonnier.. Peut être plus aléatoire en terme de remplissage mais pas de problème de règlement et de dégradation du bien
De plus ce n'ai pas la mm fiscalité

Pi... a écrit:

Steph a raison
Ds amis ont investi avec de soit disant garanties, je n'ai par contre aucune idée de la boîte avec qui ils traitaient, mais le bila. Est catastrophique et ils en sont à des dizaines de Millers d'euros de manque à gagner et un bien invendable ou presque ..

Lol, mon père (qui a toujours raison ) en fait partie.
Un T2 "sur Toulouse" (dans la vraie vie c'est 30km de Toulouse) acheté 120K€, inlouable, est resté vite la moitié du temps. Il a revendu avant les 9 ans (donc au revoir la défiscalisation).... 65K€. Enjoy.
De Robien a niqué mon héritage

là le courtier en question... mais ct un point de départ pour comprendre le truc, après on comparera les offres, travaille avec des promoteurs connus (naccarat, nexcity, bouygues...) et nous a dit LILLE (ça va c pas loin et on connait) et rien d'autre pour le Nord de Paris. Exit les petites villes, même Amiens ou encore à la limite Reims. Après c'est strasbourg, montpellier qui ont la cote, lyon aussi et autres très grandes villes.
il a été assez transparent.
il nous a dit aussi - outre notre capacité de financement - il vaut mieux faire sur T1 ou T2 (quitte a en faire pls) plutôt qu'un gros appart.
il nous a dit aussi de prevoir gestion totalement externalisée et assurance, un cout mais une sécurité.
je l'ai trouvé assez réaliste et pas trop dents acérées...

Fais comme tu veux

C'est quoi ton stress sur le promoteur "connu" ? Le promoteur est là pour vendre son lot, ce que tu en fais derrière (ou pas), il s'en contrecarre.

lambada a écrit:

Fais comme tu veux

C'est quoi ton stress sur le promoteur "connu" ? Le promoteur est là pour vendre son lot, ce que tu en fais derrière (ou pas), il s'en contrecarre.

Stress... ptet pas... Mais au niveau qualité de construction ça joue...

Dans un registre voisin, les résidences de tourisme, 2 copines ont fait des acquisitions d’appartements, au début bien contentes d’alléger leurs impôts, mais :

- l’une garde un bien qui ne se loue plus ou très peu, donc pas de loyer pour rembourser les mensualités mais la défiscalisation a pu se faire (compliquée la déclaration d’impôts en plus !), c’est par la suite que la gestion s’est avérée désastreuse….

- l’autre a vendu sa maison pour alléger ses charges afin de financer son appartement de « vacances » et vivre un peu mieux avec sa famille dans une résidence principale moins coûteuse….

Bien sûr, revendre ces appartements n’est possible qu’à perte voire pas possible, personne n’en veut ! Incitations fiscales ou arnaque ? Si c’était si intéressant, ait-il une « carotte » fiscale ? C’est juste une question comme ça

mazel a écrit:

Dans un registre voisin, les résidences de tourisme, 2 copines ont fait des acquisitions d’appartements, au début bien contentes d’alléger leurs impôts, mais :

- l’une garde un bien qui ne se loue plus ou très peu, donc pas de loyer pour rembourser les mensualités mais la défiscalisation a pu se faire (compliquée la déclaration d’impôts en plus !), c’est par la suite que la gestion s’est avérée désastreuse….

- l’autre a vendu sa maison pour alléger ses charges afin de financer son appartement de « vacances » et vivre un peu mieux avec sa famille dans une résidence principale moins coûteuse….

Bien sûr, revendre ces appartements n’est possible qu’à perte voire pas possible, personne n’en veut ! Incitations fiscales ou arnaque ? Si c’était si intéressant, ait-il une « carotte » fiscale ? C’est juste une question comme ça

oui mais où ?
parce que depuis le temps qu'il y a des programmes du genre (besson, scellier et j'en passe), ya eu des biens en vente et tous ne sont pas invendus qd meme ?

Moi, si je devais défiscaliser, je n'irais certainement pas voir un promoteur
J'achèterais un terrain et je ferais construire un petit pavillon pas trop loin de chez moi là où j'ai une idée précise du marché locatif
Je pourrais facilement avoir l'oeil dessus et intervenir en cas de besoin
Un pavillon en périphérie d'une ville moyenne se loue toujours très facilement
Les locataires s'y sentent davantage ''chez eux'' et en prennent soin, plus que d'un appartement

rochellou a écrit:

Moi, si je devais défiscaliser, je n'irais certainement pas voir un promoteur

Tu ferais quoi ?

s2bu a écrit:

rochellou a écrit:

Moi, si je devais défiscaliser, je n'irais certainement pas voir un promoteur

Tu ferais quoi ?

J'ai complété

rochellou a écrit:

Moi, si je devais défiscaliser, je n'irais certainement pas voir un promoteur
J'achèterais un terrain et je ferais construire un petit pavillon pas trop loin de chez moi là où j'ai une idée précise du marché locatif
Je pourrais facilement avoir l'oeil dessus et intervenir en cas de besoin
Un pavillon en périphérie d'une ville moyenne se loue toujours très facilement
Les locataires s'y sentent davantage ''chez eux'' et en prennent soin, plus que d'un appartement

alors là j'y mettrai pas ma main à couper...
si tu avais vu l'état de la maison qu'on a achetée qui était louée avant... pourtant dans un pti village bien tranquille... je crois malheureusement que pour le soin et la propreté, il n'y a aucune vérité et il ne faut pas se fier aux apparences !

C'est possible, mais acheter un bien immobilier à un promoteur qui commence par prendre sa marge, t'es battue d'avance, faut pas rêver
L'expérience de Lambada qui s'est fait niquer son héritage par de Robien (ou Pinel, ou un autre.......) c'est pas l'exception, c'est juste la règle si tu raisonnes ''défiscalisation'' au lieu de raisonner ''valeur locative vs investissement foncier''
Et des exemples comme ça y en a plein les forums

rochellou a écrit:

C'est possible, mais acheter un bien immobilier à un promoteur qui commence par prendre sa marge, t'es battue d'avance, faut pas rêver
L'expérience de Lambada qui s'est fait niquer son héritage par de Robien (ou Pinel, ou un autre.......) c'est pas l'exception, c'est juste la règle si tu raisonnes ''défiscalisation'' au lieu de raisonner ''valeur locative vs investissement foncier''
Et des exemples comme ça y en a plein les forums

C'est pas faux

Et moi si je vais là-dedans (ça y est j'ai ma date de signature d'ailleurs), c'est que je suis sûre de la partie locative : c'est ma mère qui y vivra => pas de vacances, pas d'impayés, pas d'appart retourné par un indélicat.
Sinon je ne l'aurai pas fait, je n'ai pas les reins assez solides.

Idem, attention aux fausses bonnes affaires, se méfier comme de la peste des copropriétés construites à la va vite autour de Toulouse ou Montpellier, Béziers idem, (et vous avez vu à quoi ça ressemble?) je ne me fais aucune illusion sur la qualité! Pour investir, acheter un petit terrain et faire construire une petite villa, c'est le top, les charges de copropriétés me révulsent...

et pour faire construire vous comptez quoi comme budget ? parce que quand tu mets déjà 50 000€ dans le terrain...

s2bu a écrit:

et pour faire construire vous comptez quoi comme budget ? parce que quand tu mets déjà 50 000€ dans le terrain...

Où est-ce que tu trouves des terrains à ce prix-là ?

lambada a écrit:

s2bu a écrit:

et pour faire construire vous comptez quoi comme budget ? parce que quand tu mets déjà 50 000€ dans le terrain...

Où est-ce que tu trouves des terrains à ce prix-là ?

euh g dit ce prix là, mais je ne sais pas combien c'est par chez nous, mais tout le monde dit que c'est cher...

s2bu a écrit:

lambada a écrit:

s2bu a écrit:

et pour faire construire vous comptez quoi comme budget ? parce que quand tu mets déjà 50 000€ dans le terrain...

Où est-ce que tu trouves des terrains à ce prix-là ?

euh g dit ce prix là, mais je ne sais pas combien c'est par chez nous, mais tout le monde dit que c'est cher...

Ah bon, parce que ici un terrain c'est minimum 170K€...

lambada a écrit:

s2bu a écrit:

lambada a écrit:

s2bu a écrit:

et pour faire construire vous comptez quoi comme budget ? parce que quand tu mets déjà 50 000€ dans le terrain...

Où est-ce que tu trouves des terrains à ce prix-là ?

euh g dit ce prix là, mais je ne sais pas combien c'est par chez nous, mais tout le monde dit que c'est cher...

Ah bon, parce que ici un terrain c'est minimum 170K€...

on habite pas non plus la même région, mais derrière le potentiel locatif est donc pas le même non plus...
pour faire construire comme ça, s'en occuper soi même = être à coté, donc il faut qu'il y ait du résidentiel et donc des gens qui bossent (garanties etc), hors le boulot ici... on est dans un secteur assez sinistré
enfin c'est mon point de vue de départ, je ne m'étais donc pas plus posée la question que ça... me disant qu'après faut tomber sur les personnes qui ont les moyens de mettre le prix d'un loyer pour une maison (pas super élevés ici donc) qui permettrait de couvrir les frais mensuels etc... mais je me trompe peut-être dans le raisonnement...


je vais aller voir les prix de terrain sur lbc

edit : en gros c'est entre 25 et 40€/m² selon la localisation et surement la forme, la facade etc... je suppose

s2bu a écrit:

edit : en gros c'est entre 25 et 40€/m² selon la localisation et surement la forme, la facade etc... je suppose

Oh la vache !
Ici c'est 300€ si grand terrain (500m2 et plus), 650-700€ si petit terrain (250-300m2). La notion du petit et du grand doit être différente aussi
Donc autant te dire qu'acheter un terrain pour faire construire et louer, no way

lambada a écrit:

s2bu a écrit:

edit : en gros c'est entre 25 et 40€/m² selon la localisation et surement la forme, la facade etc... je suppose

Oh la vache !
Ici c'est 300€ si grand terrain (500m2 et plus), 650-700€ si petit terrain (250-300m2). La notion du petit et du grand doit être différente aussi
Donc autant te dire qu'acheter un terrain pour faire construire et louer, no way

vers chez nous, tu trouves facilement des terrains allant de 1000 à 3000m², voire plus que tu peux allotir surement.
Mais c'est vraiment pas rare qu'il y ait un étang dessus !

Ici terrain 100/150 € le m2 (sauf bord de mer)
Pavillon basique 90 m2 : 100 000 €

Tu peux boucler une opération pour 180 K€ si tu fais toi même les bricoles de finition, les peintures, le jardin
Potentiel locatif 700 € à comparer à des remboursements mensuels de 1000 € si tu empruntes la totalité sur 20 ans