réglementation terrain constructible

On envisage d'acheter un terrain de 4600 m2 classé en zone 2au, on est allé se renseigner à la mairie pour connaitre les caractéristiques de cette zone. La secrétaire nous a édité tous les articles relatifs a son sujet donc à priori pas de souci pour y construire une maison.
Notre but serait de garder 2500m2 pour nous et de revendre 2 lots de 1000m2.
La question est a t'on le droit de diviser ce genre de terrain en plusieurs lots? D'après ce que j'ai pu glaner comme infos, oui car c'est à partir de 5 lots que s'applique la réglementation pour zone lotissement, chose qui est interdite en zone 2au.

Ensuite dans ce cas de figure est on imposé sur la plus value où faut il attendre 10 ans pour en etre exempté?

non le lotissement c'est à la première division (par contre je ne sais pas ce qu'est la zone 2au !), après selon les cas tu as le lotissement simplifié (simple déclaration préalable ) ou la version plus complexe avec permis d'aménager
Pour savoir ce que tu as droit de faire c'est le PLU qui te le dis
La plus value c'est 30 ans de détention pour être exonéré

après honnêtement je pense que c'est compliqué de s'improviser lotisseur quand on n'y connait rien, faut bien te faire aider quoi

Je ne sais pas si c'est pareil chez toi mais ici il n'est plus possible de vendre une parcelle de terrain à bâtir sans avoir réalisé tous les réseaux : viabilité, eau, électricité, raccordement à l'assainissement collectif quand il existe ...
Alors qu'avant ces opérations étaient à la charge de l'acheteur
Renseigne toi

par chez nous c'est tjs à l'acheteur de le faire
encor 3 maisons de sorties cet hiver
et l’assainissement c'est tout un poème !!!

c'est conventionnel tout ca, y'a pas de règles sur la viabilisation d'un terrain

charly a écrit:

c'est conventionnel tout ca, y'a pas de règles sur la viabilisation d'un terrain

Dans la commune voisine de la mienne, c'est nécessaire si tu veux obtenir ton C.U.

Mon notaire m'a prévenu que pour ne pas payer de plus value sur un terrain acheté récemment, il fallait que le prix ne dépasse pas 15000€.. au dela, tu seras taxé.

Oui effectivement moins de 15000 euros pas de plus value (chez nous un terrain constructible à moins de 15 000 ca n'existe pas !), et si on vend à un HLM aussi d'ailleurs , bref y'a plusieurs cas d'exonération
Roc : en fait pour qu'un terrain soit constructible il faut qu'il le soit du point de vue des documents d'urbanisme et qu'il soit viabilisé (un accès, de l'eau, de l'électricité et un assainissement), et la viabilisation est faite par qui veut (dans le cas d'un lotissement effectivement en général c'est le lotisseur qui fait, c'est le but et c'est compris dans le prix du terrain)

Alors en fait on ne veut pas faire un lotissement, de tte manière dans cette zone c'est interdit.
C'est un terrain qui fait 4600m2, on veut garder 2500m2 pour nous et faire 2 lots de 1000m2. Il y a un cos de 0.15 donc il faut qd meme des grands terrains pour avoir une maison correcte...
Pour l'assainissement le terrain est ds le centre du village donc pas trop de souci, on se renseigne sur les capacités des équipements pour accueillir 3 maisons de plus mais je pense pas que ce soit le plus gros souci.
On a discuté avec le banquier hier qui nous dit que si tout les feux st verts c'est un beau projet, c'est une vente aux enchère donc rien n'est fait, mais comme ça represente un budget si on ne peut pas faire 3 lots de ce terrain on laisse tomber, on a déja une maison, le but n'est pas de garder ce terrain dans sa totalité.

On a rdv avec le maire vendredi 16 mai, donc il nous en dira plus, je pense que je vais qd meme téléphoner à la ddtm pour voir si on peut faire 3 lots. C'est eux qui instruisent les dossiers dc je pense qu'ils vont pouvoir éclairer nos lanternes.

Par définition, si tu découpes un terrain en vue de construire C'EST UN LOTISSEMENT !
Article L442-1 code de l'urbanisme

Modifié par Ordonnance n°2011-1916 du 22 décembre 2011 - art. 2
Constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d'une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis.


Ensuite la loi ALUR du 26 mars 2014 a supprimé le COS ... il faut se référer au PLU pour voir ce que tu peux construire

Gaffe, le banquier n'est pas urbaniste hein

2AU = zone à urbanisation future de long terme.

Itou Rochellou, si c'est comme ici, pas de constructibilité avant 10/15 ans. Avant, on densifie les zone U et on ouvre à l'urbanisation les zones 1AU.
Pour avoir une constructibilité en 2AU, il faut une modification du document d'urbanisme de la commune. Il date de quand le PLU ?

je ne sais pas pour le PLU...
Je suis retournée hier à la mairie( d'ailleurs pas très bien reçue pour le coup....) et je lui ait reposé la question sur la possibilité de construire, elle me dit que oui   
On a rdv avec le maire vendredi prochain on verra ce qu'il nous dit, et il y a la visite du cabinet d'avocats qui s'occupe de la vente aux enchère mardi 13 mai, ils doivent en savoir plus que qd je leur ait tel il y a 15 jours, enfin j'espère....  


Oui je sais que le banquier n'est pas urbaniste, il nous a bien dit si tous les feux st verts c'est une bonne affaire!
Ce que l'on craint c'est d'arriver à acheter le terrain et de ne pas pouvoir le diviser, de ce que vous me dites c'est ce vers quoi on va   
Pas facile d'avoir des infos avec les ponts, j'ai essayé de tel à la ddtm du secteur ça sonne occupé tout le temps   

En achetant sur adjudication le soucis c'est que tu ne peux pas mettre l'obtention d'un PC en condition (ni d'une déclaration préalable ni d'un permis d'aménager, qui te permettent la division)
donc tu prends le risque d'acheter au mieux trop grand donc trop cher pour une seule maison, au pire un champ de patate

Je serais toi, je poserai vite fais une demande de CU préopérationnel pour avoir une idée de ce que tu peux faire (bien que ca ne vaille pas permis, mais ca te précise un peu plus les choses)
A voir combien te prends un urbaniste ou un archi pour te driver un peu parceque sans y connaitre et sans condition pour l'acquisition je trouve ca un peu osé comme opération

Mon mari a vu le maire hier au détour d'une ruelle, donc effectivement plus de cos, toute la surface est constructible....
Quand il lui a dit vouloir faire des lots, le maire etait sur la défensive mais en lui disant qu'il s'agit de 3 lots, il s'est détendu. Il a peur que ce soit un promoteur qui achète et colle 10 maisons dessus.
la mairie voulait préempter mais n'en n'a pas les moyens, et nous a dit que du coup à choisir il préfère que ce soit quelqu'un du village ( il peut tjs dire ce qu'il veut vu qu'il n'aura pas le choix   ).
On a dc rdv vendredi prochain pour poser les choses au clair avec lui car on souhaite faire une maison en bois si on réussi à avoir le terrain et on n'est pas certain qu'il ne s'oppose pas à ça car il a tjs dit qu'il ne voulait pas de maison en bois ds le village.
Entre temps il y a la visite avec l'avocat chargé de la vente mardi prochain, on aura une idée du nombre de personnes intéressées comme ça... Après on croise les doigts pour que ça passe, meme si on n'a pas un budget à rallonge  

Il y a aussi la solution d'acheter construire puis vendre une partie du terrain puis une autre; là, il me semble que ce n'est plus du lotissement, donc plus obligation de viabiliser les parties vendues.

aurélie a écrit:

Mon mari a vu le maire hier au détour d'une ruelle, donc effectivement plus de cos, toute la surface est constructible....
Quand il lui a dit vouloir faire des lots, le maire etait sur la défensive mais en lui disant qu'il s'agit de 3 lots, il s'est détendu. Il a peur que ce soit un promoteur qui achète et colle 10 maisons dessus.
la mairie voulait préempter mais n'en n'a pas les moyens, et nous a dit que du coup à choisir il préfère que ce soit quelqu'un du village ( il peut tjs dire ce qu'il veut vu qu'il n'aura pas le choix   ).
On a dc rdv vendredi prochain pour poser les choses au clair avec lui car on souhaite faire une maison en bois si on réussi à avoir le terrain et on n'est pas certain qu'il ne s'oppose pas à ça car il a tjs dit qu'il ne voulait pas de maison en bois ds le village.
Entre temps il y a la visite avec l'avocat chargé de la vente mardi prochain, on aura une idée du nombre de personnes intéressées comme ça... Après on croise les doigts pour que ça passe, meme si on n'a pas un budget à rallonge  

Ton maire n'a pas trop l'air d'être au fait des règles d'urbanisme.
Si le terrain est en 2AU, il faudra passer par une modification (au sens réglementaire du terme) du document d'urbanisme. IL faudrait que tu ais la date d'approbation du document pour savoir si il est Grenelle ou non. Parce que si il n'est pas Grenelle, il va falloir le Grenelliser + loi ALUR et là c'est une autre histoire, il faudra passer par une révision (3 ans de boulot). Et en général, cette étape conduit à réduire les surfaces urbanisables de 30 % parce que désormais la loi a introduit une densité obligatoire. Donc ton petit lot de 5000 m² divisé en 3 ne devrait plus être possible. Tu sais si le territoire est couvert par un SCoT ?
Renseigne toi bien, vraiment. Et si le maire ou son adjoint à l'urbanisme te paraissent trop justes en renseignements, va voir la DDT de ton département. Tu trouveras une personne qui s'occupe de ton secteur.
Si tu as besoin d'infos, la mise en compatibilité des documents d'urbanisme c'est mon boulot.

La vente aux enchères a eut lieu il y a une semaine, on a remporté la mise à prix, on était vraiment content !
On sait qu'il y a un délai de 10 jours pour que qq surenchérisse, ils ont dc jusqu'à lundi 02/06/14 et on a appris hier que mardi l'employé municipal a rencontré 2 promoteurs sur la parcelle avec des plans pour faire 5 lots apparemment ils st venus voir pour les branchements sur le tout à l'égout, bref on est dégouté...
Bien sur la surenchère n'est pas faite mais à priori ils ont bien travaillé leur projet...