bail

voila ca y est nous avons trouvé une ferme qui correspond a ce que l'on recherche soit 10 hectares de terrain, grange, 3 ecurie , electricité et eau(et croyez moi c'est pas facile a trouver a un pris raisonnable chez nous!) et bien sur dans nos prix.
et comme souvent , un agriculteur a un bail 3/6/9 ans sur les ecurie et les terrains, en sachant que ce brave monsieur a plus de 100 hectares a lui et va etre a la retraite dans 4 ans. le bail a ete fait il y a bientot 2 ans.

mes question seront celles-ci si vous pouvez y repondre
-qd il y a changement de proprietaire ya t il une possibilité de "casser" le bail?
-la safer a t elle un droit de préemption?(sachant que j'ai une elevage de chevaux et je vais faire un club)
-en gros peut on esperer recuperer les terrains si l'ont achete cette maison?

bon je vois le pire car on ne sait jamais le paysan peut etre sympa et laisser les terres mais comme on est en auvergne.... c'est pas gagné

1 - non
2- oui, mais pour l'installation d'un nouvel agriculteur tu as des chances d'être prioritaire ... sauf si c'est un voisin qui veux le terrain
3- non, enfin, si, dans 4 ans
Ou s'arranger à l'amiable (€) avec l'occupant pour qu'il libère les lieux ... ce qu'il ne fera pas s'il est au forfait car le montant de sa retraite sera calculé sur son revenu, donc son nomber d'ha

sauf erreur de ma part, dans mes souvenirs de droit, le bail agricole ne peut être cassé par le nouveau propriétaire. Sauf accord de l'agriculteur en question bien sûr, mais là c'est un cas assez particulier

pour la safer, le mieux serait de voir avec eux à quelle surface ils préemptent

stefdu43 a écrit:

-qd il y a changement de proprietaire ya t il une possibilité de "casser" le bail?
-la safer a t elle un droit de préemption?(sachant que j'ai une elevage de chevaux et je vais faire un club)
-en gros peut on esperer recuperer les terrains si l'ont achete cette maison?

bon je vois le pire car on ne sait jamais le paysan peut être sympa et laisser les terres mais comme on est en auvergne.... c'est pas gagné

Auvergne ou pas, c'est partout pareil...

- Pour ta première question, je sais pas
- Pour ta deuxième, bien sûr, la SAFER peut préhempter. Dès que l'acte notarié est signé, il y a une copie qui part chez la SAFER qui préhempte forcément. Il y a une publicité sur les journaux qui invite toute personne à se porter acquéreur, s'il n'y a que toi finalement, tu l'as, s'il y a d'autres personnes intéressées, il y a décision au sein d'une commission (SAFER, + administration, + représentant du milieu agricole, +...). Comme tu veux créer une exploitation agricole, si tu réunis tous les critères pour la DJA, tu as des chances de l'avoir même s'il y a d'autres candidats, mais on n'est jamais sûr de rien, tout dépend de la commission! ils peuvent très bien décider si tu es en concurrence avec un agriculteur déjà installé de lui attribuer les terres à lui, pour s'aggrandir.

Ah, les joies des baux ruraux, quelle poésie dans cette réglementation ... Bon, pour tes questions :

1. Non (ce serait trop beau).
2. Evidemment. Mais bon, si ton projet est sérieux et qu'il n'y a pas trop de concurrence, normalement non... Cela dit, il y en a qui disent que les chevaux n'ont pas trop la cote dans les SAFER, mais je ne sais pas.
3. ça dépend. Première solution, le type est arrangeant, et veut bien rompre le bail. ça c'est la bonne hypothèse. S'il ne veut pas, c'est plus compliqué. La seule solution consiste à faire usage des dispositions de l'article L411-58 du code rural relatif au droit de reprise du propriétaire : le propriétaire peut, moyennant un préavis de 18 mois, refuser le renouvellement du bail s'il entend reprendre le bien pour lui même ou un de ses descendants. Les conditions de préavis sont extrêmement encadrées, et le droit de reprise ne s'exerce que si le propriétaire se consacre personnellement à l'exploitation pendant au moins 9 ans. De plus, et c'est là que le bât blesse souvent : l'article L411-59 précise "Le bénéficiaire de la reprise doit justifier par tous moyens qu'il satisfait aux obligations qui lui incombent en application des deux alinéas précédents et qu'il répond aux conditions de capacité ou d'expérience professionnelle mentionnées aux articles L. 331-2 à L. 331-5 ou qu'il a bénéficié d'une autorisation d'exploiter en application de ces dispositions.".
Comprenez, tu ne peux exercer ton droit de reprise que si tu as la capacité agricole, ce qui te permettra d'obtenir l'autorisation d'exploiter les terres. La capacité agricole s'obtient par un diplôme de l'enseignement agricole de niveau BEPA pour une installation sans aide, de niveau BTSA pour une installation aidée (DJA).

Donc, si tu as un BEPA ou autre diplôme agricole qui donne la capacité agricole, tu peux exercer ton droit de reprise, et récupérer les terres à l'issue du bail. Sinon, ben... envisage de passer un BEPA ! Car sans la capacité agricole, tu as des chances de ne pouvoir jamais exploiter ces terres. En plus, le bail est transmissible au repreneur de l'exploitation de l'exploitant, lorsque celui ci prend sa retraite. Si ton paysan a un fiston dans la manche pour reprendre ses 100 ha, tu es mal...

c'est fou mais ca me met en colere!!!! c'est malheureux de pas pouvoir recuper les terres que tu viens d'acheter... y'aurait quand meme des choses a changer dans cette politique.

enfin on va quand meme essayer on vera bien....

Rigel21 a écrit:

La capacité agricole s'obtient par un diplôme de l'enseignement agricole de niveau BEPA pour une installation sans aide, de niveau BTSA pour une installation aidée (DJA).

Donc, si tu as un BEPA ou autre diplôme agricole qui donne la capacité agricole, tu peux exercer ton droit de reprise, et récupérer les terres à l'issue du bail. Sinon, ben... envisage de passer un BEPA ! Car sans la capacité agricole, tu as des chances de ne pouvoir jamais exploiter ces terres. En plus, le bail est transmissible au repreneur de l'exploitation de l'exploitant, lorsque celui ci prend sa retraite. Si ton paysan a un fiston dans la manche pour reprendre ses 100 ha, tu es mal...

Le diplôme nécessaire dépend de ton âge: né après 1971, tu dois avoir un BPREA ou un bac pro CGEA, né avant, il faut juste un BEPA, ou un BPA. Je t'avais déjà conseillé je crois d'aller au point installation de la Chambre d'Agriculture de ton département (comité départemental des jeunes agriculteurs), ils te renseigneront certainement mieux que nous!

Je ne suis pas d'accord : les conditions que tu donnes, Elisa, sont les conditions d'installation Jeune Agriculteur, donc avec aide. Le niveau demandé est élevé.
Mais pour obtenir l'autorisation d'exploiter seulement, sans demande de DJA, il suffit à ma connaissance de justifier d'un diplôme de niveau V (BEPA ou BPA). Je le tiens d'une personne bien informée, puisque la personne qui m'avait dit ça il y a quelques années était ni plus ni moins que chef de service en DDAF chargé de l'économie agricole, c'est lui qui présidait la commission des structures, je pense qu'il savait de quoi il causait.
Le mieux cela dit en effet serait de demander à la Chambre d'Agriculture, ou mieux à la DDAF, en demandant la personne qui s'occupe de contrôle des structures et en précisant bien les conditions de délivrance d'autorisation d'exploiter pour une personne qui souhaite s'installer SANS AIDES ou AVEC AIDES, ce ne sont pas les mêmes.
Enfin de toute façon, Stefdu43, tu as quel âge et est-ce que tu peux prétendre à la DJA, parce que si c'est le cas c'est quand même bien plus intéressant ?

De toutes façons, même dans le cas le plu sfavaorable, tu ne pourras récupérer le terrain qu'à la fin du bail, ... et à condition de respecter la prtocedure (18 mois de préavis ! faut pas laisser filer ...).

Elisa a écrit:

stefdu43 a écrit:

-qd il y a changement de proprietaire ya t il une possibilité de "casser" le bail?
-la safer a t elle un droit de préemption?(sachant que j'ai une elevage de chevaux et je vais faire un club)
-en gros peut on esperer recuperer les terrains si l'ont achete cette maison?

bon je vois le pire car on ne sait jamais le paysan peut être sympa et laisser les terres mais comme on est en auvergne.... c'est pas gagné

Auvergne ou pas, c'est partout pareil...

- Pour ta première question, je sais pas
- Pour ta deuxième, bien sûr, la SAFER peut préhempter. Dès que l'acte notarié est signé, il y a une copie qui part chez la SAFER qui préhempte forcément. Il y a une publicité sur les journaux qui invite toute personne à se porter acquéreur, s'il n'y a que toi finalement, tu l'as, s'il y a d'autres personnes intéressées, il y a décision au sein d'une commission (SAFER, + administration, + représentant du milieu agricole, +...). Comme tu veux créer une exploitation agricole, si tu réunis tous les critères pour la DJA, tu as des chances de l'avoir même s'il y a d'autres candidats, mais on n'est jamais sûr de rien, tout dépend de la commission! ils peuvent très bien décider si tu es en concurrence avec un agriculteur déjà installé de lui attribuer les terres à lui, pour s'aggrandir.

pas du tout du tout l'ouverture du droit de premption de la SAFER n'est pas systématique !!! il faut voir le POS et regarder sur zone se situe le terrain et les modalités de l'ouverture du droit de premption.
Dans le 06 la SAFER préempte dans les zones vertes et agricole à partir de 3000 m2 par ex
et en plus la notification à la SAFER se fait AVANT la signature de l'acte authentique

après vu que c'est un terrain agricole et vu la taille le droit de premption de la SAFER existe surement ...
quand on notifie à la SAFER on précise à quoi est destiné le terrain, donc connaitre la politique de la SAFER dans ta région peut aider
et essaye de te renseigner sur les vente de propriétés avec terrains aux alentours voir si la SAFER a prempter
et selon les cas il existe une simple notification ou une ouverture du droit de premption ce qui est différent ... pareil faut voir le POS

et attention au dessous de table si SAFER ...

oui, le notaire informe le SAFER des conditions de vente après la signature du compromis, d'où le délai entre les 2 signatures .

voui c'est ca c'est pour ca qu'il faut faire attention aux arengements falacieux !!

philippe a écrit:

De toutes façons, même dans le cas le plu sfavaorable, tu ne pourras récupérer le terrain qu'à la fin du bail, ... et à condition de respecter la prtocedure (18 mois de préavis ! faut pas laisser filer ...).

Heu, c'est même pire que ça parce qu'il est à moins de 5 ans de la retraite, si la fin du bail tombe prochainement il peut le faire prolonger jusqu'à son départ.

Et si il a un repreneur qui s'installe, il est prioritaire pour acheter ...

mais vous voulez vraiment la faire déprimer !!!

Vaut mieux déprimer que de se retrouver bloqué ...

philippe a écrit:

Et si il a un repreneur qui s'installe, il est prioritaire pour acheter ...

Non, pas forcément.
Le repreneur peut être prioritaire que si c'est un descendant direct du cédant (et encore, pas certain), La seule chose prioritaire, c'est que le repreneur reprend l'exploitation sous forme de société (rare car non amortissable) et la, tu retombes dans les dispositions décrites par Rigel pour récuperer à la fin du bail, sinon, le propriétaire a le choix (encore heureux).
Pour la préemption de la Safer, comme les autres, oui.
Par contre, il faut bien mentionner dans ton acte que tu achètes la maison QUE s'il y a le terrain avec. c'est important pour qu'ils ne puissent pas dissossier les 2.
Le meilleur moyen : va voir la Safer et arrange toi avec eux. Tu peux très bien racheter le bien via eux, ceci peut te coûter un peu de frais de leur part, mais s'ils sont sympas, ils peuvent te faire au même prix que les frais de notaires en direct.

Rigel21 a écrit:

Je ne suis pas d'accord : les conditions que tu donnes, Elisa, sont les conditions d'installation Jeune Agriculteur, donc avec aide. Le niveau demandé est élevé.
Mais pour obtenir l'autorisation d'exploiter seulement, sans demande de DJA, il suffit à ma connaissance de justifier d'un diplôme de niveau V (BEPA ou BPA). Je le tiens d'une personne bien informée, puisque la personne qui m'avait dit ça il y a quelques années était ni plus ni moins que chef de service en DDAF chargé de l'économie agricole, c'est lui qui présidait la commission des structures, je pense qu'il savait de quoi il causait.
Le mieux cela dit en effet serait de demander à la Chambre d'Agriculture, ou mieux à la DDAF, en demandant la personne qui s'occupe de contrôle des structures et en précisant bien les conditions de délivrance d'autorisation d'exploiter pour une personne qui souhaite s'installer SANS AIDES ou AVEC AIDES, ce ne sont pas les mêmes.
Enfin de toute façon, Stefdu43, tu as quel âge et est-ce que tu peux prétendre à la DJA, parce que si c'est le cas c'est quand même bien plus intéressant ?

j'ai 24 ans mais il faut que je passe le bprea mais a 500€ par mois meme juste pour aller a l'ecole, j ai 9 chevaux a faire vivre, mes chiens, ma voiture et moi, donc ca fait juste pour vivre , d'ailleur j'avais deja commencé la formation mais il mon tellement mis la pression , que j avais riena faire dans ce genre de formation , que je n'y gagnerais rien , que j aurais pas d'aide etc... et j en passe , entendre ca tt les jours ca devient vraiment pesant surtout quand ca vient de la part de formateurs!
mais bon j aurais du perseverer je regret mais ce qui est fait est fait.
ce qui me tue, c'est que j'ai quand meme un bts commerce international, donc section generale, et que les agriculteurs qui vont etre a la retraite en ce moment n'ont en general aucuns diplome ou des diplomes vraiment succins... et que pour avoir une petite chance de faire qq chose dans les chevaux , il faut que je retourne a l'ecole pour passer un autre diplome alors que j ai bac +3??? ya pas d'equivalence ??

passe ton bepa via le cnpr, ca ne coûte pas ca
en plus, si tu as déjà un diplôme équivalent ou supérieur, tu te fais dispenser des matières générales
par contre, ca prends du temps après ton travail, tu as des stages à faire (quasi obligatoire si tu veux l'avoir) et un stage en entreprise de 6 semaines

Noëlle a écrit:

passe ton bepa via le cnpr, ca ne coûte pas ca
en plus, si tu as déjà un diplôme équivalent ou supérieur, tu te fais dispenser des matières générales
par contre, ca prends du temps après ton travail, tu as des stages à faire (quasi obligatoire si tu veux l'avoir) et un stage en entreprise de 6 semaines

je crois que le pepa je n'y avais pas droit car trop jeune... mais je vais telephoner cet aprem

Les coordonnées du CNPR, pour passer un BEPA à distance :
http://www.cnpr.fr
Ils font aussi le BTSA, qui donne droit à une installation aidée, d'ailleurs.

Rigel21 a écrit:

Les coordonnées du CNPR, pour passer un BEPA à distance :
http://www.cnpr.fr
Ils font aussi le BTSA, qui donne droit à une installation aidée, d'ailleurs.

merci je vais regarder

Rigel21 a écrit:

Je ne suis pas d'accord : les conditions que tu donnes, Elisa, sont les conditions d'installation Jeune Agriculteur, donc avec aide. Le niveau demandé est élevé.
Mais pour obtenir l'autorisation d'exploiter seulement, sans demande de DJA, il suffit à ma connaissance de justifier d'un diplôme de niveau V (BEPA ou BPA). Je le tiens d'une personne bien informée, puisque la personne qui m'avait dit ça il y a quelques années était ni plus ni moins que chef de service en DDAF chargé de l'économie agricole, c'est lui qui présidait la commission des structures, je pense qu'il savait de quoi il causait.
Le mieux cela dit en effet serait de demander à la Chambre d'Agriculture, ou mieux à la DDAF, en demandant la personne qui s'occupe de contrôle des structures et en précisant bien les conditions de délivrance d'autorisation d'exploiter pour une personne qui souhaite s'installer SANS AIDES ou AVEC AIDES, ce ne sont pas les mêmes.
Enfin de toute façon, Stefdu43, tu as quel âge et est-ce que tu peux prétendre à la DJA, parce que si c'est le cas c'est quand même bien plus intéressant ?

Pour avoir gain de cause à tous les coups à la commission SAFER, il vaut mieux être JA (jeune agriculteur), avoir suivi le parcours à l'installation: avoir faire une EPI (étude prévisionnelle d'installtion), avoir la capacité professionnelle (ce n'est absolument pas le BTSA, mais le bac pro, et vraiment c'est pas du haut niveau..), avoir fait un stage de 6 mois chez un maître de stage agréé, être assujetti à la TVA et tenir une comptabilité agricole,... ... C'est vrai que tu peux t'installer sans aides (ou en tout cas sans la DJA, ce qui si tu n'es pas dans les clous ne t'empêche pas d'avoir obtenu des aides de la région ou du département), la seule obligation qui existe est par rapport au contrôle des structures; dans la pratique, certains pro s'en passent parfois,.. je ne connais pas la question à fond, ce n'est pas mon domaine. Maintenant attention aussi, tes informations datent d'il y a quelques années, les règlements changent souvent dans l'administration agricole, le milieu agricole est en pleine réforme des aides, il se pourrait que ça concerne aussi les règlements relatifs à l'exploitation des terres! une visite à la chambre d'agriculture s'impose!!!

Elisa a écrit:

Rigel21 a écrit:

Je ne suis pas d'accord : les conditions que tu donnes, Elisa, sont les conditions d'installation Jeune Agriculteur, donc avec aide. Le niveau demandé est élevé.
Mais pour obtenir l'autorisation d'exploiter seulement, sans demande de DJA, il suffit à ma connaissance de justifier d'un diplôme de niveau V (BEPA ou BPA). Je le tiens d'une personne bien informée, puisque la personne qui m'avait dit ça il y a quelques années était ni plus ni moins que chef de service en DDAF chargé de l'économie agricole, c'est lui qui présidait la commission des structures, je pense qu'il savait de quoi il causait.
Le mieux cela dit en effet serait de demander à la Chambre d'Agriculture, ou mieux à la DDAF, en demandant la personne qui s'occupe de contrôle des structures et en précisant bien les conditions de délivrance d'autorisation d'exploiter pour une personne qui souhaite s'installer SANS AIDES ou AVEC AIDES, ce ne sont pas les mêmes.
Enfin de toute façon, Stefdu43, tu as quel âge et est-ce que tu peux prétendre à la DJA, parce que si c'est le cas c'est quand même bien plus intéressant ?

Pour avoir gain de cause à tous les coups à la commission SAFER, il vaut mieux être JA (jeune agriculteur), avoir suivi le parcours à l'installation: avoir faire une EPI (étude prévisionnelle d'installtion), avoir la capacité professionnelle (ce n'est absolument pas le BTSA, mais le bac pro, et vraiment c'est pas du haut niveau..), avoir fait un stage de 6 mois chez un maître de stage agréé, être assujetti à la TVA et tenir une comptabilité agricole,... ... C'est vrai que tu peux t'installer sans aides (ou en tout cas sans la DJA, ce qui si tu n'es pas dans les clous ne t'empêche pas d'avoir obtenu des aides de la région ou du département), la seule obligation qui existe est par rapport au contrôle des structures; dans la pratique, certains pro s'en passent parfois,.. je ne connais pas la question à fond, ce n'est pas mon domaine. Maintenant attention aussi, tes informations datent d'il y a quelques années, les règlements changent souvent dans l'administration agricole, le milieu agricole est en pleine réforme des aides, il se pourrait que ça concerne aussi les règlements relatifs à l'exploitation des terres! une visite à la chambre d'agriculture s'impose!!!

rdv pris a la chambre d'agriculture et aussi avec la juriste de la chambre pour qu'elle m'explique certaines choses, sinon ils m'ont dit que des que l'agriculteurs etait en retraite il y avait rupture directe du bail et donc ensuite je serais libre de les garder ou non. demain je vais telephoner aiu paysan peut etre sera t il comprehensif ...